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Untermietvertrag

Um teuere Mieten zu finanzieren, vermieten Mieter einen Teil ihrer Wohnung an Dritte. Mieter, welche sich mit ihrem Vermieter nicht vor dem Einzug des Dritten absprechen, haben nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch schlechte Karten. Nach §§ 540, 553 BGB ist der Mieter nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache als Ganzes oder teilweise einem Dritten zu überlassen. Er braucht die Erlaubnis des Vermieters, um Räume unterzuvermieten. Liegt ein berechtigtes Interesse des Mieters für die Untervermietung vor, kann er die Erlaubnis des Vermieters hierzu verlangen (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Verlangen der Erlaubnis hat keine Gültigkeit, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Dritten vorliegt.

Gründe der Untervermietung

Auch wenn der Wohnraum übermäßig belegt oder ein anderer Grund vorliegt, welcher die Untervermietung dem Vermieter nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Die Mehrzahl der Vermieter haben gegen ein Untermietverhältnis wenig Einwände. Verweigert der Vermieter jedoch die Erlaubnis und untersagt seinem Mieter, Räume an Dritte zu vermieten, hat der Mieter dies zu akzeptieren. Außerdem ist der Mieter berechtigt, das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist außerordentlich zu kündigen. Die Kündigung ist jedoch nur dann möglich, wenn kein wichtiger Grund für die Verweigerung des Vermieters in der Person des Dritten vorliegt (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB). Vermieter machen gerne von einer anderen Variante Gebrauch: Sie stimmen der Untervermietung zu, sofern der Mieter bereit ist, eine angemessene Mieterhöhung in Kauf zu nehmen (§ 553 Abs. 2 BGB).

Der Untermietvertrag beinhaltet zwei Verpflichtungen

Diese sind
• Nach Absprache mit seinem Vermieter verpflichtet sich der Mieter, einen Teil oder das gesamte Mietobjekt dem Untermieter zu überlassen.
• Im Gegenzug verpflichtet sich der Untermieter, das Mietobjekt im Rahmen des Untermietvertrages zu nutzen und für die Nutzung Miete zu bezahlen.
Individueller Vertrag

Auch wenn Hauptmieter und Untermieter einen individuell gestalteten Vertrag formulieren, haben sich beide Parteien an die gesetzlichen Regelungen zu halten. Klauseln, die nicht mit dem Gesetz übereinstimmen, sind unwirksam. Zwar ist es möglich, einen Untermietvertrag mündlich abzuschließen; die bessere Variante ist jedoch die Schriftform. Neben den Daten beider Parteien regelt ein Untermietvertrag die Höhe der Mieter, Beginn und Ende des Untermietverhältnisses sowie Nebenkosten und Schönheitsreparaturen.
Der Hauptmieter ist im Falle einer Untervermietung gleichzeitig Vermieter.

Infos

Aufgrund des Untermietvertrages kann der Untermieter seine Mieterrechte beim Hauptmieter einfordern. Im Gegenzug hat der Hauptmieter gegenüber dem Untermieter die Rechte eines Vermieters und kann seine Ansprüche geltend machen. Untervermietung ist ein interessantes Thema, zu dem weitere Informationen zum Download bei Formblitz verfügbar sind.