Grundsätzlich hat der Hauptmieter das Recht, einen Teil des Mietobjekts oder dieses als Ganzes unterzuvermieten. Für Hauptmieter gibt es zahlreiche Gründe, einen Untermieter zu suchen. Zu diesen gehören bei der kompletten Untervermietung des Objekts ein Arbeitsortswechsel, Auslandsaufenthalt oder ein Studium in einer anderen Stadt. Für die teilweise Überlassung des Mietobjektes in Form von Räumen gibt es ebenfalls Gründe wie beispielsweise der Auszug der Kinder oder Scheidung.

Die richtige Vorgehensweise

Der Hauptmieter braucht für die Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters. Dies schreibt der § 540 Satz 1 BGB vor. Auch wenn eine Klausel im Mietvertrag eine Untervermietung grundsätzlich gestattet, ist es sinnvoll, das Vorhaben mit dem Vermieter zu besprechen. Die Mehrzahl der Mietverträge verfügt über eine derartige Klausel jedoch nicht. Der Hauptmieter hat gemäß § 553 Abs. 1 BGB bei berechtigtem Interesse einen Anspruch auf Untervermietung. In der Regel trifft dieser Anspruch zu, wenn der Hauptmieter die Wohnung als seinen Lebensmittelpunkt hat und nur einen Teil untervermietet. Anders ist es bei der Untervermietung der gesamten Wohnung. Hier ist die Zustimmung des Vermieters nicht erforderlich und der Hauptmieter muss nicht zwangsläufig in der Wohnung wohnen (Urteil des BGH Az. VIII ZR 4/05).

Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung

Auch wenn der Hauptmieter seinen Partner als Untermieter einziehen lässt, ist die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung (Urteil des BGH Az. VIII ZR 371/02). In der Regel muss der Vermieter dem Einzug des Partners zustimmen unter der Voraussetzung, dass die Wohnung für zwei Menschen eine entsprechende Größe hat.

Untermieter haben Rechte und Pflichten

Seine eigenen Mietrechte kann der Untermieter gegenüber dem Hauptmieter einfordern. Weisen die überlassenen Räumlichkeiten Mängel auf, kann der Untermieter gemäß den rechtlichen Bestimmungen Minderungsansprüche geltend machen. Bevor er die Miete mindert, muss er dem Hauptmieter eine entsprechende Frist für die Beseitigung setzen.
Ein weiterer Schwerpunkt bei Untermietverträgen ist die Kündigungsfrist.

Der gesetzliche Kündigungsschutz

Diese entspricht den Gesetzen des Mietrechts. Der gesetzliche Kündigungsschutz sieht eine Kündigungsfrist von drei Monaten bei berechtigtem Interesse vor. Die Paragrafen des allgemeinen Mietrechts gelten nicht, wenn der Hauptmieter die Einrichtung der Räume ganz oder überwiegend übernahm. Der Untermieter muss mit dem Hauptmieter gleichzeitig die Wohnung räumen, wenn der Vermieter dem Hauptmieter kündigt.

Rechte des Vermieters

Verweigert der Vermieter aus wichtigem Grund die Untervermietung, darf der Hauptmieter weder das Mietobjekt noch einen Teil davon untervermieten. Macht er es dennoch kann der Vermieter den Mietvertrag mit dem Hauptmieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB fristlos kündigen. Weitere Informationen stehen zum Download bei Formblitz für Sie bereit.