Untermiete

Das Mietrecht macht keinen großen Unterschied, ob der Hauptmieter einen Teil des Mietobjekts untervermietet oder das Objekt im Ganzen. Problematisch ist die Frage: Muss der Vermieter einen Untermieter dulden oder kann er die Erlaubnis für die Untervermietung verweigern? Oft enthält bereits der Mietvertrag zwischen Vermieter und Hauptmieter entsprechende Klausen. Ist per Vertrag die Untervermietung gestattet, ist der Hauptmieter nicht verpflichtet, eine entsprechende Erlaubnis vom Vermieter einzuholen.

Passagen im Vertrag

Beinhaltet der Mietvertrag keine Passagen in Bezug auf Untervermietung, ist der Hauptmieter verpflichtet, sich eine entsprechende Erlaubnis des Vermieters geben zu lassen. Dabei ist der Hauptmieter nicht auf den “guten Willen” des Vermieters angewiesen, er kann seinen Anspruch auf Untervermietung auch über den Gerichtsweg durchsetzen. Der § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB spricht von Erlaubnis “verlangen”, also einzufordern. Dieses Verlangen gilt nicht, wenn der Vermieter berechtigte Gründe vorweist, welche eine Untervermietung unzumutbar machen.

Erlaubnis

Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Hauptmieter die Erlaubnis für eine Untervermietung verlangen, sofern ein berechtigtes Interesse besteht. Kommt es zu einer Gerichtsverhandlung, muss der Hauptmieter dieses Interesse beispielsweise anhand von Belegen, die seine wirtschaftliche Situation und persönliche Gründe glaubhaft darstellen. Ist ein Familienmitglied ausgezogen beispielsweise aufgrund von Scheidung, Auszug von erwachsenen Kindern, stellen diese Umstände ein “wichtiges Interesse” dar. Der Hauptmieter ist in solchen Fällen meist auf ein Nebeneinkommen angewiesen. Weitere Gründe für “wichtige Gründe” zur Untervermietung ist der Zuzug des Partners zur Gründung einer Lebensgemeinschaft oder die Untervermietung an pflegebedürftige Familienmitglieder.

Verweigerung

Für die Verweigerung braucht der Vermieter ebenfalls triftige Gründe. Bei kleineren Wohnungen beispielsweise kann es durch weiteren Zuzug zu einer Überbelegung kommen. Einen weiteren Grund stellt der Hausfrieden dar. Der Vermieter muss belegen, dass der Dritte den Hausfrieden stört. Auch eine persönliche Feindschaft zwischen dem Vermieter und dem Dritten ist ein Grund, eine Untervermietung an diese Person nicht zu gestatten (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Mietobjekt

Bei der Untermietung des gesamten Mietobjekts hat der Hauptmieter keinen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters. Der Vermieter hat das Recht, die Untervermietung zu verbieten. Ist der Hauptmieter mit der verweigerten Erlaubnis nicht einverstanden, hat er ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dieses Sonderkündigungsrecht hat eine Kündigungsfrist von drei Monaten.

Unerlaubte Untervermietung

Schließt der Hauptmieter mit einem Dritten ohne Erlaubnis des Vermieters einen Untervermietvertrag ab, kann der Vermieter den Hauptmieter abmahnen und das Mietverhältnis auch fristlos kündigen. Bezüglich des Rückgaberechts greift § 546 Abs.2 BGB. Bei Formblitz sind weitere Informationen zum Download verfügbar.