Mit einem Untermietvertrag gehen beide Vertragsparteien ein „Zusammenleben“ in einer Wohnung ein. Sie verfügen zwar über ihre eigene Privatsphäre, nutzen aber beispielsweise Küche und Bad gemeinsam. Wie jedes „Zusammenleben“ kann auch ein Untermietverhältnis zu Problemen führen. Diese Schwierigkeiten können sowohl in der Nutzung als auch im Verhalten des Untermieters vorhanden sein. Meist verschärft sich die Situation derartig, dass für keine der Vertragsparteien ein weiteres Zusammenleben tragbar ist. In der Regel kündigt der Hauptmieter dem Untermieter mit der vertraglich vereinbarten Frist.
Weiterführung des Vertragsverhältnisses
Ist die Weiterführung des Vertragsverhältnisses für den Hauptmieter unzumutbar, hat dieser die Möglichkeit, dem Untermieter außerordentlich zu kündigen. Eine außerordentliche Kündigung ist rechtlich durchsetzbar, wenn die konkrete Situation eine Weiterführung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist für beide Parteien unzumutbar ist. Kamen die konkreten Umstände durch Verletzung mietvertraglich vereinbarten Pflichten zustande, ist der Hauptmieter verpflichtet, den Untermieter vor der Kündigung abzumahnen (§ 543 Abs. 3 BGB sowie § 569 BGB).
Eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist ist gemäß § 573 d Abs. 2 BGB zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, sofern die Kündigung am dritten Werktag eines Monats dem Untermieter vorliegt.
Ableben des Hauptmieters
Kündigt der Hauptmieter dem Untermieter zum 31. Juli, so muss die Kündigung spätestens am 3. Mai dem Untermieter vorliegen. Hat der Hauptmieter ein möbliertes Zimmer untervermietet, kann er mit einer Kündigung, die dem Untermieter am 15. eines Monats vorliegt, den Vertrag zum Monatsende auflösen. Beim Ableben des Hauptmieters regelt das Mietverhältnis § 564 BGB, sofern die Erben nicht in den Mietvertrag eintreten.
Schriftform
Die Kündigung bedarf nach § 568 Abs.1 BGB grundsätzlich der Schriftform. Eine Kündigung per SMS, E-Mail oder Telefax entspricht nicht der rechtlichen Form und ist gemäß § 134 BGB nicht wirksam. Die Schriftform entspricht immer dem Original mit der eigenhändigen Unterschrift desjenigen, der die Kündigung ausspricht. Zulässig ist die Kündigung per E-Mail oder Telefax als Vorabinformation, wenn das Originalschreiben der gegnerischen Partei zugeht.
Schriftform gilt für alle Willenserklärungen
Die Schriftform gilt für alle Willenserklärungen, bei denen das Gesetz diese vorschreibt (Urteil vom BGH, 8. Zivilsenat mit Aktenzeichen VIII ZR 244/96).
Der Hauptmieter kann einen Dritten bevollmächtigen, die Kündigung an den Untermieter auszusprechen. Auch der Untermieter kann einen Dritten beauftragen, die Kündigung entgegenzunehmen. Der Dritte, der die Kündigung im Auftrag seines Mandanten ausspricht, legt dem Kündigungsschreiben die Originalvollmacht des Mandanten bei. Liegt diese Vollmacht nicht bei, kann der Gekündigte nach § 174 BGB die Kündigung zurückweisen. Die Kündigung ist damit unwirksam.